Centralizar las Notarías: Un Riesgo para la Certeza Jurídica y el Federalismo en México

06/08/25

En días recientes ha trascendido la intención de una reforma para que las notarías dejen de depender de los gobiernos estatales y pasen al control directo de la Secretaría de Economía, estableciendo además un tabulador nacional de precios.

A primera vista, la propuesta podría parecer un avance hacia la transparencia y la meritocracia. Sin embargo, la experiencia de la correduría pública en México nos advierte que la centralización excesiva puede provocar el debilitamiento institucional de una figura clave en la vida jurídica y económica del país.

La lección de la Correduría Pública

La correduría pública fue creada en 1992 mediante la Ley Federal de Correduría Pública para modernizar la intermediación comercial, dotando a estos profesionales de fe pública en actos de comercio, valuación, mediación y arbitraje.

Desde su origen, la figura fue controlada exclusivamente por la Secretaría de Economía: los exámenes, el registro, las sanciones y la autorización de plazas dependen de una sola autoridad federal.

Este modelo centralizado trajo consecuencias: ausencia de presencia territorial real, falta de colegiación obligatoria, nula inserción comunitaria y escaso reconocimiento social. Hoy, en gran parte del país no existe un solo corredor público en funciones, y en los estados donde los hay, su número es reducido y su actividad limitada.

El valor del modelo notarial actual

El notariado mexicano, de tipo latino, se distingue por su arraigo local, organización colegiada y supervisión cercana. Cada entidad federativa cuenta con un Colegio de Notarios que vigila la ética profesional, impulsa la capacitación y responde a las necesidades jurídicas de su comunidad.

Esta estructura descentralizada permite que el notario no sólo sea un fedatario, sino un agente de cohesión social y seguridad jurídica, próximo al ciudadano, conocedor de su entorno y capaz de adaptar soluciones jurídicas a realidades regionales.

Los riesgos de replicar el modelo centralizado

Quitar a los gobiernos estatales el control del notariado y trasladarlo a una dependencia federal implicaría:

• Pérdida de presencia territorial: la asignación de notarías podría concentrarse en grandes ciudades, dejando vacíos en zonas rurales o con menor peso político.

• Desvinculación comunitaria: al depender de una autoridad central, el notario perdería su cercanía con las realidades locales.

• Burocracia y lentitud: trámites y autorizaciones se verían sujetos a procesos administrativos más largos y menos sensibles a urgencias regionales.

• Riesgo para el federalismo: la función notarial dejaría de ser un servicio auxiliar del Estado en su nivel local, para convertirse en una oficina federal más, contraviniendo el espíritu del artículo 40 constitucional.

Lo que sí se puede mejorar

Coincido plenamente en que se deben fortalecer los exámenes de oposición, la transparencia en los nombramientos y la accesibilidad de los servicios notariales. Estas medidas pueden y deben implementarse desde el ámbito local, con supervisión nacional, pero sin sacrificar la autonomía y presencia regional del notariado.

El modelo híbrido —con reglas nacionales de acceso y ética, pero con operación y control local— es el que mejor equilibra la transparencia con la eficiencia.

Conclusión

La correduría pública es un recordatorio de que la centralización no garantiza fortaleza institucional; por el contrario, puede diluir la presencia social y debilitar la función fedataria. El notariado mexicano ha demostrado por décadas que su fuerza reside en la cercanía con la gente, su estructura colegiada y su legitimidad social.

Preservar estos elementos no es sólo un tema gremial, sino un asunto de interés público: la certeza jurídica de las y los

Autora: Dra. Alma Lilia Luna Olivas

Notaría Pública No. 46 del Estado de Quintana Roo

Asesoría Notarial a Ciudadanos Estadounidenses para la Adquisición de Inmuebles en Zona Restringida en México

18/08/25

Notaria Pública No. 46 del Estado de Quintana Roo

En la Notaría 46 del Estado de Quintana Roo, hemos forjado una trayectoria sólida en la atención profesional, ética y estratégica a ciudadanos estadounidenses interesados en adquirir inmuebles en zonas restringidas de México, particularmente en áreas costeras como Puerto Morelos, Cancún, Tulum y la Riviera Maya.

La Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, en su artículo 27, establece restricciones para que extranjeros adquieran directamente la propiedad de bienes inmuebles dentro de una franja de 50 kilómetros desde la costa y 100 kilómetros de la frontera. Sin embargo, la legislación mexicana permite el uso del mecanismo del fideicomiso bancario para que personas extranjeras puedan gozar de todos los derechos de uso, disfrute y transmisión de dichos inmuebles, bajo una estructura jurídica segura y perfectamente regulada.

Como Notaria, nuestra labor no se limita al aspecto documental. Acompañamos al comprador extranjero desde la etapa inicial de exploración del inmueble, brindando asesoría clara sobre la viabilidad legal del predio, el régimen de propiedad, las restricciones ambientales, así como la elección de la institución fiduciaria más adecuada. Posteriormente, supervisamos la elaboración del contrato de fideicomiso, verificamos la legalidad de cada acto y garantizamos que la operación se inscriba debidamente en el Registro Público de la Propiedad.

Uno de nuestros compromisos centrales es explicar con claridad, en su propio idioma, cada paso del procedimiento. Facilitamos traducciones certificadas, garantizamos tiempos de respuesta eficientes y coordinamos la intervención de todos los actores relevantes: fiduciarias, desarrolladores, agentes inmobiliarios, valuadores y peritos catastrales. Para quienes no residen permanentemente en México, también ofrecemos esquemas de representación legal seguros mediante poderes notariales apostillados.

Nuestro objetivo es que cada ciudadano extranjero que adquiere un bien en zona restringida, lo haga con absoluta confianza jurídica, transparencia en los costos y claridad respecto a sus derechos y obligaciones. En un contexto globalizado, brindar certeza a inversionistas extranjeros también significa fortalecer el prestigio jurídico de México y de nuestras instituciones notariales.

La Notaría 46 de Quintana Roo se enorgullece de ser un puente de legalidad y confianza entre naciones, forjando patrimonio con seguridad jurídica en cada operación.

Autora: Dra. Alma Lilia Luna Olivas

Notaría Pública No. 46 del Estado de Quintana Roo

El Fideicomiso en Zona Restringida: Seguridad Jurídica para Ciudadanos Estadounidenses en México

10/09/25

México, en su Constitución Política, protege estratégicamente sus litorales y fronteras a través del artículo 27, el cual establece que los extranjeros no pueden adquirir directamente la propiedad de inmuebles ubicados dentro de la llamada 'zona restringida', que comprende una franja de 50 kilómetros desde la costa y 100 kilómetros desde las fronteras terrestres.

Sin embargo, a través de una figura jurídica moderna y plenamente reconocida por la legislación mexicana —el fideicomiso bancario— los ciudadanos estadounidenses y de cualquier otra nacionalidad pueden adquirir inmuebles en estas zonas con plena certeza jurídica y total disfrute de sus derechos de uso, goce, arrendamiento, herencia y venta.

El fideicomiso en zona restringida es un contrato mediante el cual un banco mexicano, autorizado como fiduciario, adquiere el inmueble a nombre del comprador extranjero. El banco no tiene derecho de uso ni disposición; su función es exclusivamente administrativa. El beneficiario real del fideicomiso —el fideicomisario— es el extranjero, quien ejerce en los hechos todos los derechos inherentes a la propiedad.

Desde la Notaría 46 del Estado de Quintana Roo, acompañamos a nuestros clientes extranjeros desde la selección del inmueble hasta la firma de la escritura del fideicomiso, cuidando cada detalle legal: desde la verificación del título de propiedad hasta la inscripción en el Registro Público, pasando por la coordinación con la fiduciaria, valuadores, traductores y agentes inmobiliarios.

Ofrecemos además traducciones oficiales, poderes notariales para representación legal y asesoría en su propio idioma, para garantizar claridad y transparencia en cada paso. Nuestro objetivo es que el ciudadano estadounidense que invierte en México lo haga con absoluta seguridad, en un marco de respeto a la ley mexicana y de protección a su patrimonio.

El fideicomiso no es una limitante, sino un puente de legalidad que permite el acceso ordenado y protegido al patrimonio inmobiliario mexicano. Como notaria pública, me honra contribuir a construir esta confianza jurídica entre naciones y abrir la puerta al desarrollo compartido en las zonas más bellas del país

Autora: Dra. Alma Lilia Luna Olivas

Notaría Pública No. 46 del Estado de Quintana Roo

Inteligencia Artificial y Notariado: Transparencia Algorítmica vs. Secreto Profesional

17/09/25

En la actualidad, la inteligencia artificial (IA) se ha convertido en una herramienta de apoyo en múltiples ámbitos: desde la automatización de procesos hasta la gestión de información jurídica. Sin embargo, su naturaleza tecnológica plantea una diferencia esencial respecto al ejercicio notarial: mientras la IA no guarda secretos, el notario está obligado legalmente a preservarlos.

La inteligencia artificial y la ausencia de secreto

Los sistemas de IA funcionan procesando grandes volúmenes de datos para ofrecer resultados, predicciones o análisis.

• La información que reciben se almacena, se comparte entre servidores o se utiliza para retroalimentar algoritmos.

• La IA no distingue entre lo confidencial y lo público, salvo que exista una estricta programación y control humano.

• Al ser una herramienta tecnológica, carece de la obligación moral y jurídica de guardar secreto sobre lo que procesa.

En este sentido, la IA representa transparencia algorítmica: todo lo que ingresa al sistema puede ser accesible, replicable o auditable.

El notario y la obligación de secreto profesional

A diferencia de la IA, el notario público está investido de fe pública y vinculado por el secreto profesional. Esto implica que:

• Debe resguardar lo que conoce por razón de su oficio.

• No puede divulgar información contenida en testamentos, poderes, contratos o escrituras.

• El secreto se mantiene incluso después de concluido el acto o del fallecimiento del otorgante.

El secreto profesional es un pilar de la confianza notarial, sin el cual las personas no se atreverían a exteriorizar su voluntad con plena seguridad.

Diferencia clave: confianza vs. eficiencia

La IA aporta eficiencia, rapidez y análisis masivo de datos, pero no garantiza confidencialidad. El notario, en cambio, ofrece certeza jurídica, resguardo y confianza gracias a su deber de silencio y protección de la voluntad de las partes.

Conclusión

La inteligencia artificial y el notariado son dos realidades distintas que pueden complementarse. Mientras la IA transforma la manera en que procesamos información, el notario asegura que los actos jurídicos se realicen con secreto, certeza y legalidad. La gran diferencia es que la IA no guarda secretos; el notario sí.

Dra. Alma Lilia Luna Olivas

Notaria Pública No. 46 del Estado de Quintana Roo

La Transferencia de Hipotecas en una Compraventa: ¿Es Posible?

01/10/25

En el ámbito inmobiliario, una de las dudas más comunes es si en una venta de inmueble hipotecado se puede transferir la hipoteca al nuevo adquirente. Esta situación ocurre con frecuencia cuando un comprador desea adquirir un bien que aún está gravado y pendiente de pago.

Naturaleza de la hipoteca

La hipoteca es un derecho real de garantía que se constituye sobre un inmueble para asegurar el cumplimiento de una obligación, generalmente un crédito otorgado por una institución financiera.

Su característica esencial es que el inmueble queda afecto al pago, sin importar en manos de quién se encuentre.

¿Se puede transferir?

Existen dos escenarios jurídicos principales:

1. Venta con cancelación de hipoteca

Lo más común es que, al vender un inmueble hipotecado, el vendedor liquide el crédito con el producto de la venta y, con ello, se cancele la hipoteca en el Registro Público de la Propiedad. De esta forma, el comprador recibe el inmueble libre de gravamen.

2. Venta con subrogación de deuda

La legislación mexicana admite que el comprador pueda subrogarse en la deuda hipotecaria, es decir, colocarse en lugar del deudor original frente al acreedor (el banco). Esto requiere:

• Consentimiento expreso de la institución acreedora.

• Firma de escritura pública en la que conste la transmisión de la propiedad y la subrogación en el crédito.

• Inscripción en el Registro Público de la Propiedad para que produzca efectos contra terceros.

En este caso, la hipoteca no desaparece, sino que continúa vigente, pero el deudor cambia: ahora será el comprador quien se obliga a pagar el crédito.

Requisitos esenciales

• Autorización del banco: sin ella no se puede transmitir la obligación hipotecaria.

• Formalización notarial: el traspaso de la deuda y la hipoteca debe realizarse en escritura pública.

• Publicidad registral: para oponibilidad a terceros, la operación debe inscribirse en el Registro Público.

Conclusión

Sí es posible transferir una hipoteca en una compraventa, siempre y cuando exista el consentimiento de la institución acreedora y se formalice correctamente ante notario público. Este mecanismo, conocido como subrogación de deuda, puede ser una alternativa viable para los compradores interesados en un inmueble hipotecado, pero exige un estricto cumplimiento de requisitos legales y fiscales.

Dra. Alma Lilia Luna Olivas

Notaria Pública No. 46 del Estado de Quintana Roo